20 ОШИБОК ПРИ ПОКУПКЕ ДОМА

Приобретаем дом: как не купить чужие проблемы

Изучая вопрос, как выбрать новый дом, новоселы в первую очередь обращают внимание на юридическую чистоту недвижимости. Однако существуют и не менее важные детали, учитывать которые необходимо вне зависимости от бюджета покупки.

20 ошибок при покупке дома

Первая ошибка: неверная оценка потребностей. Дача для сезонного отдыха и дом для постоянного проживания всей семьи требуют различного подхода к состоянию бытовых удобств, коммуникаций и конструктивных решений. Также стоит задуматься и о том, какой размер дома вы решите выбрать для своей семьи через 5, 10 и более лет? Сколько комнат потребуется для всех ее членов?

Вторая ошибка: ремонт всегда обходится дороже, чем вы думаете. При приобретении недостроенного объекта или дома с черновой отделкой покупатель рассчитывает вложить в доработки определенную сумму. Однако практически всегда итоговые расходы оказываются в несколько раз больше запланированных.

Третья ошибка: поверхностное изучение документов. При ознакомлении с юридическим статусом жилой недвижимости необходимо запрашивать полный пакет документов, чтобы выяснить не только право собственности на дом, но и наличие возможных обременений на участок.

Четвертая ошибка: пренебрежение технической экспертизой. Общего осмотра недостаточно для того, чтобы обоснованно принимать решение о покупке. Как доподлинно узнать состояние чердачных и подвальных помещений, выяснить, по каким технологиям производилась гидро- и теплоизоляция, а также какие материалы при этом использовались? Исчерпывающие ответы на эти и многие другие вопросы может дать только техническая экспертиза, выполненная специалистами в строительной сфере.

Пятая ошибка: недостаточное изучение района. Лучшим способом получить сведения были и остаются непосредственные контакты с местными жителями. Так можно получить информацию о возможных проблемах с электро- и газоснабжением, качестве инфрастуктуры района, нежелательных соседях и множестве иных деталей, которые существенно влияют на окончательное решение о покупке.

Шестая ошибка: некорректная стоимость объекта. Не знакомому с особенностями рынка недвижимости человеку сложно делать выводы об адекватности цены, которую запрашивает продавец. В отличие от сегмента квартир в сфере частных домовладений редко можно встретить идентичные по многим параметрам предложения. Изучая, какой дом лучше выбрать, стоит учитывать, что схожие по ряду характеристик объекты могут иметь оправданное различие в стоимости, которое будет выражаться в существенных суммах.

Седьмая ошибка: излишняя доверчивость. В деле приобретения дома не может быть места устным договоренностям. При вхождении в сделку следует учитывать, что оставлять какие-то условия за рамками договора купли-продажи – значит, давать нынешнему владельцу лишние соблазны. Все возможные нюансы настоятельно рекомендуется фиксировать документально.

Восьмая ошибка: привоз на показ всех причастных. Осмотр дома – это не семейное развлечение. В неизбежной суматохе гораздо сложнее оценить размеры, планировку и расположение, а когда товарищи и родственники разбредаются по помещениям, становится невозможным получить ответы на все вопросы.

Девятая ошибка: работать с большим количеством риэлторов. Пытаться охватить максимальное число вариантов путем обращения в десяток различных компаний – это верный путь добиться того, что ни один агент не будет серьезно стараться для такого покупателя. Слишком велик риск для риэлтора предложить действительно хороший вариант, чтобы клиент потом оформил договор через другого посредника, который сэкономит на комиссии, или постарается оформить сделку самостоятельно.

Десятая ошибка: делать слишком много комплиментов. Ходить по объекту и вслух рассказывать, где и какая будет стоять мебель «в нашем новом доме» — значит, убедить собственника в том, что его жилье стоит всех запрашиваемых денег… и даже больше! После такого знакомства можно не мечтать о хорошем дисконте или рассрочке. Практически гарантированно продавец уже не станет соглашаться на лояльные условия, понимая, что его дом и так купят.

Одиннадцатая ошибка: торговаться прямо на показе. Обычно такое поведение является следствием предыдущего пункта. А со стороны собственника это выглядит, как несерьезное отношение. Ну кто будет принимать такие решения за полчаса времени, не взвесив как следует все «за» и «против»?

Еще хуже, если владельца все же получится убедить в серьезности намерений. Теперь ему тем более нет смысла давать хорошие условия: если дом такой идеальный, то его в любом случае купят!

Двенадцатая ошибка: ждать, пока цена на демпинговый дом снизится еще больше. Иногда на рынке появляются объекты по цене на 20%-30% ниже средней в сегменте. Как правило, таким владельцам срочно нужны деньги, поэтому они сразу скидывают стоимость. В этом случае, неправильной стратегией будет занимать выжидательную позицию, чтобы купить еще дешевле… через пару месяцев. Дома, продающиеся «ниже рынка» надолго в листе продаже не задерживаются.

Тринадцатая ошибка: экономить на специалистах. Приобретение недвижимости «с рук» не всегда в итоге обходится дешевле. Специалисты знакомы с профильными сферами законодательства и юридическими нюансами, и не меньше покупателя заинтересованы в том, чтобы провести продажу с минимальными затратами времени и денег. Кроме того, риэлторы обычно работают с юристами, которые могут до мелочей проверить законность сделки.

Четырнадцатая ошибка: неправильное время для покупки. Многие объекты в районе проживания могут иметь сезонный характер эксплуатации. К концу отпускного сезона существенно увеличится поток машин на ближайших дорогах. Осенью с каникул вернется молодежь, и в окрестностях школы станет изрядно шумнее. Подъездные пути, инфраструктура района, удаленность от города и социальное окружение – все это необходимо учитывать в дальней перспективе.

Пятнадцатая ошибка: пренебрежение финансовой безопасностью. При покупке дома приходится иметь дело со значительной суммой денег. Безопаснее всего считается вариант передачи оплаты через банковскую ячейку, нюансы которого (дата и время доступа, проверка купюр и т.д.) четко прописываются в договоре.

Шестнадцатая ошибка: красивое место. Даже определяя, какой дом выбрать для дачи, стоит помнить, что выбирают не вид из окна. Не стоит всерьез относиться к описаниям из рекламных буклетов: уже через несколько лет на месте красивой рощи может появиться торговый центр или автострада. В крайнем случае, выяснить ситуацию поможет проверка в местной районной управе. При выборе дома для постоянного жительства важность этого фактора возрастает еще больше.

Семнадцатая ошибка: не думать о том, что возможно, придется продавать. Рынок недвижимости меняется. Прежде чем приобретать объект, стоимость которого существенно превышает соседние владения, необходимо учитывать, что при падении цен сумма последующей продажи может даже не покрыть ипотечного кредита.

Восемнадцатая ошибка: не планировать изменений. Необходимо учитывать конструктивную возможность пристраивать дом в будущем. Расположение дома и конфигурация земельного участка должны позволять это сделать с минимальными побочными затратами.

Девятнадцатая ошибка: самоуверенность. Если вы не специалист в строительной отрасли не стоит пытаться произвести на собственника впечатление, что именно на частных домах вы собаку съели. Наоборот, задавайте любые интересующие вопросы, а профессиональную оценку строения доверьте приглашенным консультантам.

Двадцатая, но не последняя ошибка: не учитывать скрытые платежи. При покупке домовладения не стоит максимально вписываться в границы заранее определенной суммы. Необходимо учитывать, что расходы на оформление потребуют внесения дополнительных платежей, так как:

• Комиссия риэлтора. Составляет 3% и более от общей суммы сделки. Обычно размер вознаграждения посредника заранее прописывается в договоре.
• Платеж в пенсионный фонд.
• Услуги нотариуса. Определяется в зависимости от ценовой политики нотариальной конторы.

Помимо этого в план финансовых расходов стоит включить всевозможные текущие расходы.

Каверзные вопросы продавцу

При колебании, какой частный дом выбрать из нескольких в целом одинаковых вариантов, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

• Почему продается эта недвижимость и кому она принадлежит?
• Собран ли весь комплект документов на собственность?

К какой категории относится участок земли и как его разрешено использовать?

• Кто ранее являлся собственником домовладения?
• Кто строил дом?
• Имеются ли утвержденные проектные документы или исполнительные чертежи?
• Как организован вывоз мусора и удаление канализационных отходов?
• Из чего составляются обязательные платежи?

Эта информация позволит не только выявить размер будущих вложений и эксплуатационных затрат, но и в некоторых случаях – снизить заявленную цену домовладения.

Для тех, кто остался с осмотром один на один

Как правильно выбрать дом, если осмотр будет все же проходить без привлечения экспертов? В таких ситуациях стоит обратить внимание на детали постройки самого здания. Это позволит составить первичное впечатление о его качестве.

Выбрать время в начале весны. Распутица и таянье снега – лучший из возможных экзаменов для гидроизоляции и кровли дома. Большинство конструктивных огрехов выявляются именно в это время. К тому же, в прохладную погоду гораздо реальнее проверить отопительную систему.

Изучить фундамент и крышу. Плохая гидроизоляция – это бич современных домовладений. Результатом некачественного гидробарьера становится повышенная влажность в подвале и даже сезонное подтопление, связанное с движением грунтовых вод. Особенно внимательно стоит осматривать углы и стыки стен подвальных помещений. Поход на чердак позволит визуально оценить внутреннюю поверхность кровли. Во многих случаях банальные потеки заметны невооруженным глазом.

Проверить углы поверхностей. Выровненные стены и потолки – один из первых критериев того, как выбирать хороший дом непрофессионалу. Простой строительный уровень позволит выявить все огрехи, визуально скрытые под штукатуркой и напольными покрытиями.

Проверить окна. Одним из критериев правильной усадки стен является свободное открывание оконных и дверных створок. Помимо этого, внимательный осмотр стеклопакетов позволит выявить попавшую в их камеры влагу.

Протестировать все системы. Включать стоит все: отопление, воду, электричество и так далее. Проверять надо все по максимуму. Любой отказ владельца в таком случае является обоснованным поводом для настороженности и вдумчивого изучения проблемы.